Raport „Analiza wpływu farmy wiatrowej w gminie miejsko-wiejskiej Rajgród na czynniki gospodarcze, społeczne i środowiskowe” to jedno z pierwszych w Polsce tak kompleksowych i opartych na rzeczywistych danych opracowań dotyczących wpływu farm wiatrowych na lokalny rynek nieruchomości. Dokument odpowiada na pytanie, czy inwestycje w energetykę wiatrową wpływają na ceny gruntów. Bazuje przy tym na wieloletniej analizie transakcji oraz porównaniu trendów cen nieruchomości w gminach z farmami wiatrowymi i tych, w których takie instalacje nie funkcjonują.
Co sprawdzono w raporcie?
Autorzy raportu przeanalizowali wpływ funkcjonowania farmy wiatrowej w gminie Rajgród na lokalny rynek nieruchomości. W szczególności sprawdzono:
- czy obecność farmy wiatrowej wpłynęła na wartość gruntów zabudowanych i niezabudowanych,
- czy zmieniało się zainteresowanie osiedlaniem się w miejscowościach położonych w sąsiedztwie farmy,
- czy odległość nieruchomości od turbin ma wpływ na ich wartość,
- jak kształtowały się ceny nieruchomości przed budową farmy i po jej uruchomieniu,
- jak wygląda porównanie rynku nieruchomości:
- gminy Rajgród, w której od 2014 r. funkcjonuje farma wiatrowa, z gminą Prostki,
- gminy Grajewo, w której od 2023 r. funkcjonuje farma wiatrowa, z gminą Biała Piska.
Rzetelna metodologia oparta na rzeczywistych danych
Raport został przygotowany na podstawie danych transakcyjnych z lat 2009–2024. Analiza objęła:
- grunty rolne,
- działki budowlane i rekreacyjne,
- nieruchomości zabudowane,
- lokale mieszkalne.
W badaniu wykorzystano informacje na temat rzeczywistych cen sprzedaży nieruchomości, dat transakcji, przeznaczenia nieruchomości, ich powierzchni oraz tego, czy sprzedawano je w całości czy w udziałach. Dane zostały pozyskane przez kwalifikowanego rzeczoznawcę majątkowego mającego dostęp do oficjalnych baz transakcji prowadzonych przez starostwa powiatowe.
Podstawową jednostką analizy była cena transakcyjna za m². Obliczano ją poprzez podzielenie całkowitej ceny nieruchomości przez jej powierzchnię. Na podstawie cen za m² wyliczano średnie arytmetyczne oraz mediany.
Analizy prowadzono zarówno rok do roku, jak i w podziale na okres przed powstaniem farmy wiatrowej oraz po jej uruchomieniu. Dzięki temu możliwe było oddzielenie wpływu samej inwestycji od innych czynników gospodarczych, takich jak pandemia, zmiany popytu czy sytuacja kredytowa.
Co wyróżnia ten raport?
To opracowanie wyróżnia się:
- wykorzystaniem wieloletnich, rzeczywistych danych transakcyjnych,
- analizą konkretnych lokalnych rynków nieruchomości,
- porównaniem gmin z farmami wiatrowymi i bez nich,
- oceną wpływu odległości od turbin na wartość nieruchomości,
- merytorycznym podejściem opartym na danych, a nie opiniach czy deklaracjach.
Najważniejsze wnioski
- Najważniejszy wniosek z raportu: bliskość farmy wiatrowej nie obniża wartości nieruchomości.
- Wybudowanie farmy wiatrowej nie wywołało spadku zainteresowania osiedlaniem się w miejscowościach z nią sąsiadujących.
- Farma wiatrowa w Rajgrodzie nie spowodowała spadku cen nieruchomości w gminie. W wielu analizowanych kategoriach po jej uruchomieniu ceny rosły lub podlegały typowym wahaniom rynkowym.
- Okresowe spadki cen wynikały głównie z ogólnej sytuacji gospodarczej, dostępności kredytów, pandemii COVID-19 oraz cech konkretnych nieruchomości, a nie z funkcjonowania turbin wiatrowych w okolicy.
- Porównanie rynków nieruchomości w gminach z farmami wiatrowymi i bez nich potwierdza, że zmiany cen były związane przede wszystkim z czynnikami niezależnymi od turbin wiatrowych.
Numery działek uwzględnionych w analizie zostały zasłonięte w raporcie, aby uszanować prywatność ich właścicieli.
